Cass.; sez. III; ord. 9 novembre 2023, n. 31276
La pronuncia qui riportata evidenzia una divergenza di vedute in seno alla giurisprudenza di legittimità a proposito del risarcimento del danno spettante al locatore, che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore. Secondo l’orientamento prevalente, in tal caso il locatore ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, il cui ammontare è oggetto di valutazione da parte del giudice di merito, che tiene conto di tutte le circostanze del caso concreto (Cass. 5 maggio 2020, n. 8482, Foro it., Rep. 2021, voce Locazione, n. 93; annotata da Bosetti, Risoluzione della locazione addebitabile al conduttore e risarcimento del danno, in Danno e resp., 2021, 100; Tarantino, Risarcimento danni per scioglimento anticipato del contratto di locazione commerciale, in www.dirittoegiustizia.it, 2020). Non mancano tuttavia le decisioni di segno opposto, dove si evidenzia come la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configura di per sé un danno da «perdita subita», né un danno da «mancato guadagno», non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore-locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento; un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le concrete condizioni in cui si trova l’immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione, commisurandosi in tal caso la perdita al tempo occorrente per il relativo ripristino quale conseguenza dell’inesatto adempimento dell’obbligazione di rilascio nei sensi dell’art. 1590 c.c. (Cass. 10 dicembre 2013, n. 27614, Foro it., Rep. 2014, voce cit., n. 79; e in Corriere giur., 2014, 1341, con nota di Morozzo Della Rocca, Risolto il contratto e riconsegnato l’immobile va risarcito il contraente che non riesce subito a rilocare a terzi?). In ragione di tale contrasto, la terza sezione civile ha sollecitato l’intervento chiarificatore delle sezioni unite, inviate ad esaminare altresì l’impatto che può avere l’art. 1591 c.c., il quale è suscettibile di trovare applicazione pure nell’ipotesi della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e del protrarsi del godimento della cosa da parte di quest’ultimo, nonostante la cessazione dell’efficacia del negozio.
