La Cassazione, con ordinanza 16 febbraio 2022, n. 5023, chiarisce l’ambito di operatività dell’art. 1127, 4° comma, c.c., che disciplina l’indennizzo cui hanno diritto i partecipanti al condominio nei confronti del condòmino proprietario dell’ultimo piano, il quale abbia sopraelevato l’edificio tramite la costruzione di nuovi piani o nuove fabbriche. La vicenda da cui è scaturita la pronuncia in rassegna concerne la pretesa, da parte dei proprietari di talune unità immobiliari adibite a uso residenziale e site in un supercondominio composto, oltre che alle predette unità, da un albergo e da un garage sotterraneo, di ricevere a cennata indennità a seguito di costruzione sopra il garage ad opera della società proprietaria dell’albergo. La controversia scaturita dalla domanda di condanna all’indennità –domanda accolta in primo grado e rigettata in appello– è infine approdata al giudizio di legittimità.
La Suprema corte, nel confermare la sentenza resa in grado d’appello, ha innanzitutto rilevato come l’art. 1127 c.c. presupponga uno sviluppo in senso verticale del condominio, come desumibile dal tenore letterale del 4° comma il quale, nell’offrire il criterio di quantificazione dell’indennità dovuta dal condòmino che sopraelevi, fa riferimento al numero di piani, incluso quello edificando, come divisore del valore dell’area che verrà occupata dalla nuova costruzione costituita dal piano sopraelevato (sottratta la somma spettante, in qualità di condòmino, a colui che sopraelevi). Il supercondominio, quale risulta essere qualificato dal relativo regolamento il complesso immobiliare nel caso di specie, si spiega viceversa in senso orizzontale: e tale aspetto induce la Corte a escludere che l’art. 1127 c.c., rientrante tra le norme dettate in tema di condominio, sia suscettibile di essere applicato anche nell’ipotesi di supercondominio, in quanto tale estensione applicativa è subordinata al giudizio positivo circa la valutazione di compatibilità che l’art. 1117 bis c.c. impone.
Ad adiuvadum, il Supremo collegio ha osservato che, anche se si considerasse applicabile al supercondominio la previsione di cui all’art. 1127 c.c., nel caso di specie ne difetterebbero i requisiti applicativi. Era difatti emerso dagli atti di causa che la sopraelevazione sarebbe stata costruita sulla soletta di copertura del garage, la quale è pacificamente ricompresa nell’elencazione (non tassativa, ma a mero titolo esemplificativo) delle parti comuni di cui all’art. 1117, 1° comma, n. 1, mentre l’incipit dell’art. 1127 c.c. è chiaro nel sancire che il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario dell’ultimo piano, con la conseguente impossibilità di configurare l’indennità di cui al quarto comma dell’art. 1127 c.c. nell’ipotesi di innalzamento avente come base una parte comune (applicandosi alle opere costruite sulle parti comuni la diversa disciplina ex art. 1120 c.c. o art. 1102 c.c., secondo che si tratti di innovazioni o no: cfr. Cass. 15 giugno 2020, n. 11490, Foro it., 2020, I, 3511).
Altro argomento a sostegno, sempre in via subordinata, dell’esclusione nel caso di specie della debenza dell’indennità si rinviene nell’impossibilità di qualificare il garage interrato quale edificio, nozione a cui fa riferimento l’art. 1127 c.c. A tal fine la Corte riprende la distinzione, di matrice giurisprudenziale, intercorrente tra costruzione e edificio i quali, lungi dall’essere sinonimi, si relazionano in un rapporto di genere a specie: l’elemento specializzante che distingue l’edificio dalla costruzione si ravvisa nel suo sviluppo sia nel verso dell’altezza che in quello opposto della profondità rispetto al suolo. In particolare, nel caso sottoposto all’attenzione della Corte difetterebbe il primo dei requisiti, posto che il garage su cui poggia il fabbricato in corso di realizzazione risulta essere interrato.
Mette conto concludere con brevissime chiose in ordine al fondamento giustificativo della previsione di cui al 4° comma dell’art. 1127 c.c. La ratio dell’indennità dovuta a causa di sopraelevazione risiede nella circostanza per cui il suolo su cui si erge l’edificio condominiale è di comune proprietà di tutti i condòmini, dunque ciascuno di essi risulterebbe astrattamente titolare di uno ius aedificandi ricompreso nel diritto di proprietà: la norma prevede in capo al proprietario dell’ultimo piano un diritto di superficie ex lege, in quanto la sopraelevazione insiste su una proprietà – ossia la colonna d’aria sovrastante il suolo – che, seppur parzialmente, è proprietà altrui. Per tale motivo il proprietario dell’ultimo piano che ivi costruisca è onerato della corresponsione, agli altri condòmini, di un’indennità con funzione compensativa della perdita della pari facoltà – astrattamente riconosciuta in quanto comproprietari – di sopraelevare (a meno di non configurare l’ultimo piano dell’edificio quale suolo su cui il proprietario, in quanto tale, può esercitare il suo diritto di costruire, ma trattasi di dottrina considerata minoritaria: in tal senso FRATINI, Manuale sistematico di diritto civile, Roma, 2020, 742). Ancora, l’indennità che l’art. 1127, 4° comma, c.c. pone a carico del proprietario dell’ultimo piano ha l’ulteriore scopo di ristorare gli altri condòmini della perdita, proporzionale alle quote millesimali, del diritto sulle parti comuni ai sensi dell’art. 1118, 1° comma, c.c. in conseguenza dello speculare accrescimento di tale diritto a favore di chi espanda la sua proprietà verticalmente tramite la sopraelevazione. La natura di debito di valore dell’obbligazione indennitaria (cfr. Cass. 12 marzo 2019, n. 7028, id., Rep. 2019, voce Comunione e condominio, n. 219) la avvicina all’obbligazione risarcitoria con cui, pur differendo per ciò che attiene alla fonte (fatto consentito dall’ordinamento da un lato, fatto illecito dall’altro), condivide la funzione compensativa.