Come gestire eventuali criticità

In via del tutto preliminare si precisa che per Bed and Breakfast deve intendersi quell’attività a carattere ricettivo consistente nell’offerta, da parte del proprietario ovvero del conduttore dotato di contratto registrato) di alloggio e prima colazione esercitata ad un massimo di quattro camere e per un numero massimo di otto ospiti.

Ebbene tale può essere svolta sia in forma non imprenditoriale con carattere non professionale, ad integrazione del reddito familiare, sia in forma imprenditoriale con carattere professionale il ché prevede necessariamente un’ iscrizione nel registro delle imprese del titolare (tale condizioni è vincolante a partire dal 30/06/2021, a seguito della modifica operata dall’articolo 16, comma 1 della legge regionale 29 giugno 2021, n. 5).

Chi intende svolgere un’attività di Bed and Breakfast deve assicurare i seguenti servizi che sono da considerarsi minimi:

– fino a due ospiti: un servizio bagno (anche coincidente con quello dell’abitazione);

– oltre i due ospiti: un ulteriore servizio bagno;

– ogni camera utilizzata allo scopo deve avere le seguenti dimensioni minime: 9 mq per un posto letto; 12 mq per 2 posti letto; 18 mq per 3 posti letto; 24 mq per 4 posti letto;

– pulizia quotidiana dei locali;

– cambio della biancheria, compresa quella da bagno, due volte alla settimana o a cambio cliente;

– fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, riscaldamento;

– cibi e bevande confezionate per la prima colazione (Art. 1 c.2 lett. f) L. R. 10 maggio 2001 n.5).

La disciplina regolamentare di livello nazionale stabilisce che il soggiorno massimo consentito non può superare i 30 giorni consecutivi, tale limitazione in uno ad altre consente di non essere costretti a cambiare la destinazione d’uso dell’immobile ma comporta, per i proprietari o i possessori dell’abitazione, l’obbligo di residenza o di stabile domicilio nella stessa.

Sebbene la disciplina abbia natura e caratteristiche diverse, alcune regole, di carattere generale e di sicurezza, sono mutuate dalla disciplina alberghiera e da quella inerente tutte le attività ricettive, pertanto  chiunque intenda svolgere attività di B&B, ha l’obbligo di attenersi alle disposizioni di pubblica sicurezza, relative alla denuncia delle persone alloggiate. Il Decreto del Ministero dell’Interno 7 gennaio 2013 – Modalità per la comunicazione, alla Questura competente per territorio, mediante strumenti informatici, delle generalità delle persone alloggiate, prevede che le generalità delle persone alloggiate presso le strutture ricettive vengano trasmesse, a cura dei gestori delle stesse strutture, entro 24 ore successive all’arrivo delle persone alloggiate, e comunque all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore, alle questure territorialmente competenti, secondo le modalità previste dal decreto stesso. La normativa prevede l’esclusivo utilizzo di un portale web per tali adempimenti, fatti salvi i casi espressamente previsti dalla normativa stessa. L’invio telematico delle schedine alloggiati sostituisce la precedente comunicazione cartacea. Gli operatori ricettivi devono pertanto chiedere l’accreditamento all’apposito sito web alla Questura competente per territorio.

Un ulteriore obbligo è quello di comunicare i dati ricettivi e del movimento ai fini statistici attraverso il portale della Regione Campania (www.rilevatoreturistico.regione.campania.it);

Tra gli obblighi si evidenzia quello di comunicare al SUAP del Comune di riferimento la denominazione e l’ubicazione, la classificazione il numero delle camere, dei posti letto e dei bagni nonché i periodi di apertura e chiusura dell’attività (Art.59 bis della L.R.7 agosto 2014 n.16), nonché di comunicare preventivamente ogni variazione degli elementi dichiarati nella SCIA.

E’ pur vero che costituisce solo irregolarità di natura amministrativa e poca importanza avrebbe rispetto al Condominio ma vi è finanche l’obbligo di comunicare le tariffe applicate, secondo quanto previsto dalla L.R. 22/2016 art. 11 ed esporre nei locali adibiti all’attività, in luogo ben visibile al pubblico, la tabella indicante le tariffe praticate (art. 6 L.R. 5/2001), e di precisare che si offriranno solo ed esclusivamente cibi e bevande confezionate per la prima colazione.

Non occorre più, invece, la comunicazione di rinnovo attuale dell’attività, con cui l’interessato dichiarava anche la persistenza dei requisiti di cui sopra.

Requisiti

Per quel che concerne l’avvio o l’esercizio dell’attività occorre dichiarare il possesso delle seguenti due tipologie di requisiti:

1. a) requisiti soggettivi morali:

a1) requisiti previsti dagli articoli 11, 92 e 131 del T.U.L.P.S. approvato con R.D. 773/1931, e precisamente:

di non aver riportato una condanna a pena restrittiva della libertà personale superiore a tre anni per delitto non colposo, salvo aver successivamente ottenuto la riabilitazione;

di non essere stato sottoposto all’ammonizione o a misura di sicurezza personale o essere stato dichiarato delinquente abituale, professionale o per tendenza;

di non aver riportato condanne per delitti contro la personalità dello Stato o contro l’ordine pubblico, ovvero per delitti contro le persone commessi con violenza, o per furto, rapina, estorsione, sequestro di persona a scopo di rapina o di estorsione, o per violenza o resistenza all’autorità, e di poter comunque provare la propria buona condotta;

di non essere stato condannato per reati contro la moralità pubblica e il buon costume, o contro la sanità pubblica o per giuochi d’azzardo, o per delitti commessi in stato di ubriachezza o per contravvenzioni concernenti la prevenzione dell’alcoolismo, o per infrazioni alla legge sul lotto, o per abuso di sostanze stupefacenti;

di non essere incapace di obbligarsi.

Tali requisiti devono essere posseduti dal titolare, dal legale rappresentante e da ogni altra persona specificatamente preposta all’attività;

dall’art. 67 del D.Lgs. 159/2011 (Codice delle leggi antimafia), vale a dire:

che nei propri confronti non è stata applicata con provvedimento definitivo una delle misure di prevenzione previste dal libro I, titolo I, capo II del medesimo decreto, e che non sono state riportate condanne con sentenza definitiva o, ancorché non definitiva, confermata in grado di appello, per uno dei delitti di cui all’art. 51 comma 3-bis del codice di procedura penale.

a2) requisiti previsti dall’art. 67 del D.Lgs. 159/2011 (Codice delle leggi antimafia), vale a dire:

che nei propri confronti non è stata applicata con provvedimento definitivo una delle misure di prevenzione previste dal libro I, titolo I, capo II del medesimo decreto, e che non sono state riportate condanne con sentenza definitiva o, ancorché non definitiva, confermata in grado di appello, per uno dei delitti di cui all’art. 51 comma 3-bis del codice di procedura penale.

1. b) requisiti oggettivi, che riguardano invece i locali ove l’attività viene svolta.

L’abitazione deve avere le caratteristiche strutturali ed igienico-edilizie previste dal RUEC – Regolamento Urbanistico-Edilizio Comunale vigente ed essere adeguata alle norme sulla sicurezza in vigore.

Avvio e gestione dell’attività

Lo svolgimento dell’attività è subordinato alla presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune competente per territorio secondo i modelli messi a disposizione dagli stessi.

Con la SCIA, l’interessato alla gestione dell’attività attesta che la struttura abbia i requisiti richiesti previsti dalla normativa vigente e di aver rispettato le norme igienico-sanitarie, edilizie, urbanistiche, nonché l’adeguamento alle normative di sicurezza vigente. La destinazione d’uso dev’essere quella abitativa.

Inoltre, in via generale, si devono dichiarare:

– le caratteristiche della struttura (ubicazione, denominazione, periodo dell’attività, edifici o parte degli edifici adibiti all’attività, etc.);

– la capacità ricettiva;

– eventuali modifiche o variazioni dell’attività ricettiva (ad es. eventuale denominazione, periodo di gestione dell’attività, assicurazione, rappresentante di gestione, etc.).

– altri eventi, diversi dalla segnalazione di apertura, vanno semplicemente comunicati: variazione della capacità ricettiva, eventuali altre variazioni, cessazione dell’attività.

La comunicazione della SCIA al SUAP consente lo svolgimento e l’inizio immediato dell’attività.

Il SUAP, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti legittimanti l’avvio dell’attività, nel termine di sessanta giorni dal ricevimento della segnalazione, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa, salvo che, ove sia possibile, l’interessato provveda a conformare alla normativa vigente l’attività ed i suoi effetti, entro un termine fissato dall’amministrazione, in ogni caso, non inferiore a trenta giorni.

E’ obbligatorio l’utilizzo del Codice Unico identificativo Regionale delle Strutture Ricettive (CUSR) in tutte le attività di commercializzazione, comunicazione e promozione, nonché per ricevere contributi regionali, come stabilito nelle Modalità di generazione, attribuzione e rilascio del Codice Unico identificativo delle Strutture Ricettive approvate con Delibera della Giunta Regionale n. 64 del 22/02/2021 in attuazione dell’articolo 13, comma 3, della Legge Regionale n.16 del 7 agosto 2019.

La generazione e l’attribuzione del CUSR alle strutture ricettive è effettuata dai Comuni dove è ubicata la struttura ricettiva, attraverso l’utilizzo del sistema della Regione Campania denominato Turismo Web nella sezione destinata ai Comuni

L’obbligo di comunicazione riguarda anche l’eventuale volontà di sospendere, anche temporaneamente, l’attività e va comunicata al SUAP del Comune in cui è ubicata la struttura ricettiva così come va comunicata l’eventuale cessazione definitiva entro 30 giorni dalla data di effettiva cessazione.

Resta ferma la possibilità ed il potere del Comune di interdire l’attività in ogni tempo, per motivi di pubblica sicurezza o per mancanza dei requisiti per l’esercizio dell’attività, previsti dalla norma (requisiti minimi, art. 2 L.R. 5 del 2001).

Il Comune, previa diffida, può sospendere temporaneamente l’attività quando, con adeguata motivazione, non ritiene necessaria l’irrogazione dell’interdizione.

Come intuibile la struttura pubblica di riferimento e responsabile del procedimento è lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) presso il Comune, o l’associazione di Comuni, competente per territorio.

Ad esso si associano il Comune/ Suap competente per territorio (per la verifica dei requisiti edilizi, urbanistici, relativi alla destinazione d’uso), la Regione Campania per le comunicazioni delle tariffe applicate (tramite il portale http://turismoweb.regione.campania.it/), l’ASL (per il parere igienico-sanitario attraverso inoltro da parte dei Suap), lEPT o Azienda Autonoma di Soggiorno e Turismo competente per territorio (per fini di rilevazione statistica sull’offerta ricettiva (tramite il portale www.rilevatoreturistico.regione.campania.it).

La normativa di riferimento è costituita da:

– Legge Regionale 10 maggio 2001 n. 5 – Disciplina dell’attività di bed and breakfast

– Legge Regionale 7 agosto 2014, n. 16 – Interventi di rilancio e sviluppo dell’economia regionale nonché di carattere ordinamentale e organizzativo – articolo 1 commi da 59 a 60

– Delibera della Giunta Regionale n. 64 del 22/02/2021 – Approvazione, in attuazione del comma 3, articolo 13 della Legge Regionale 7 agosto 2019 n. 16, delle modalità di generazione, attribuzione e rilascio del Codice Unico identificativo delle Strutture Ricettive (CUSR)

La premessa non costituisce un fuor d’opera e non costituisce argomento riguardante unicamente i soggetti interessati all’avvio e allo svolgimento dell’attività di B&B ma interessa anche il contesto nel quale quell’attività si svolge e chiaramente il Condominio che ben può svolgere finanche un’involontaria attività di controllo sia rispetto agli Enti pubblici interessati sia rispetto al proprio regolamento condominiale.

E’ bene sapere che il codice civile consente al proprietario dell’immobile di decidere liberamente la destinazione d’uso del proprio immobile come definito dagli articoli 1102.

Tuttavia questo diritto potrebbe essere stato compresso da apposito Regolamento Condominiale deciso in passato al momento di creazione del condominio. Questo accordo rappresenta una contrattazione pattizia che tuttavia, qualora non prevedesse la possibilità esplicita di poter destinare a Bed and Breakfast uno o più appartamenti potrebbe anche essere modificata. I condomini hanno il diritto e la possibilità infatti di modificare il Regolamento Condominiale in base all’articolo 1120 del Codice Civile, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136. La finalità della modifica potrà essere diretta a disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Tuttavia è bene sapere che, salvo rare eccezioni, i regolamenti non contemplano questa possibilità e nemmeno la vietano però.

Il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. Questo significa che nonostante tutto è sempre meglio avvertire preventivamente l’amministratore dell’intenzione di esercitare questa tipologia di attività ricettiva. L’amministratore non potrà tuttavia opporsi se questo non è contrario a norme previste nel codice civile o esercitare quanto stabilito all’interno del Regolamento Condominiale vigente.

In conclusione per l’esercizio dell’attività in questione non è necessaria alcuna preventiva autorizzazione a patto che questa non sia stata vietata ESPLICITAMENTE dal Regolamento. Qualora invece il Regolamento lo vieti sarà necessario prima modificarlo seguendo le maggioranze condominiali o quorum necessarie a farlo. Sarà cosa buona tuttavia avvertire preventivamente l’amministratore che avrà il compito di verificare se questa attività potrà arrecare nocumento alla sicurezza dei condomini direttamente o anche indirettamente. Nel qual caso dovrà convocare d’urgenza l’assemblea per chiamarla a manifestare eventualmente l’indirizzo da prendere rispetto al caso specifico.

Per tuziorismo professionale preciso che la Corte di Cassazione con un isolato arresto stabiliva “è vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato”. Sulla scorta di ciò, la Corte ha confermato il divieto di adibire l’immobile ad attività ricettiva, sul principio che “ontologicamente l’attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile – in contrapposto all’uso abitativo – a quella alberghiera e, pure a quella di bed and breakfast”, attività tutte incompatibili con la destinazione dell’immobile ad uso abitativo. (Cass. n. 109 del 7 gennaio 2016).

Sul punto va però precisato che nel regolamento del condominio , quale parte ricorrente dinanzi alla Suprema Corte – si riscontrava l’espresso divieto di “concedere in affitto camere vuote od ammobiliate”, in buona sostanza una mosca bianca alla luce del fatto che il B&B viene largamente considerato come un’espressione della proprietà privata ed esclusiva.

Ora, per quel che concerne la posizione del Condominio, l’eventuale disciplina da elaborare e sottoporre ad un’Assemblea generale convocata in sede straordinaria, va sviluppata ponendo attenzione, da un lato, alle regole generali di buon vicinato e, dall’altro, ponendo attenzione a non incorrere in regole che limitino l’esercizio esclusivo e finanche nella forma del B&B dell’altrui proprietà.

Resta inteso e fermo che il proprietario ovvero il conduttore che intenda sviluppare e gestire un immobile destinandolo ad attività ricettiva anche solo stagionale deve assolutamente rispettare il rapporto di vicinato, le regole condominiali, la tranquillità, la privacy e il decoro del Condominio.

Ritengo si possa elaborare un regolamento che disciplini il comportamento e gli oneri posti a carico del proprietario o conduttore titolare di B&B in Condominio, regolamento da sottoporre all’approvazione dell’Assemblea generale convocata in sede straordinaria che possa adottare una decisione vincolante per tutti.

Le regole contenute in quel disciplinare non possono e non devono riguardare minimamente gli eventuali ospiti del B&B ma possono riguardare solo ed esclusivamente i titolari dell’attività ricettiva che ai sensi dell’art. 2049 saranno responsabili di tutti i danni causati dai loro ospiti.

Ritengo che l’Amministratore, dal canto suo, possa e debba suggerire al Condominio l’adozione di comportamenti e strumenti utili alla tutela delle parti comuni e, nei limiti consentiti, anche delle proprietà private.

Quel che va evidenziato è che ogni azione va commisurata rispetto al diritto di esclusiva come previsto e disciplinato dall’art. 833 c.c. e, dall’altro, rispetto al generale principio del neminem leadere ex art. 2043 c.c.

L’esercizio del proprio diritto di esclusiva non può e non deve costituire motivo di danno agli altri comproprietari che trovano riparo sia nelle azioni a tutela della propria proprietà sia nelle azioni a tutela della proprietà quale parte di un Condominio

Sulla base di tali principi ben si possono adottare decisioni, evidentemente dell’Assemblea che consentano, nel rispetto delle generali norme di buon vicinato, di esercitare e sviluppare il diritto di esclusiva (diritto di proprietà).

I rischi nello svolgimento di questa attività extra alberghiera sono molteplici. Anzitutto è necessario considerare una assicurazione sulla responsabilità civile (RC). Nella maggior parte delle regioni italiane la sottoscrizione di una polizza di assicurazione della responsabilità civile per i B&B è obbligatoria e va allegata nel momento di presentazione in via telematica della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività); nei casi restanti è conveniente valutare una tutela assicurativa globale che possa proteggere sia i propri clienti sia la propria struttura. Infatti, abitualmente, le polizze per i Bed & Breakfast sono pensate per coprire in toto le persone che lavorano nell’attività, gli ospiti e la attività stessa.

L’osservazione riguarda il Condominio nella misura in cui sarebbe consentito – e in tal senso suggerisco un’indagine – stipulare una copertura assicurativa condominiale (polizza responsabilità civile da conduzione) rispetti ai danni al Condominio e ai condomini – derivanti dalla presenza di uno B&B.

Sul punto andrebbe interpellata anche l’Associazione Nazionale dei Bed & Breakfast e degli Affittacamere (ANBBA) che propone (esclusivamente ai propri soci) delle convenzioni assicurative.

A partire dal 25 maggio 2018 è entrato in vigore il General Data Protection Regulation (GDPR), noto anche come Regolamento Europeo 679/2016 sulla protezione dei dati.

L’Unione Europea ha stabilito di introdurre tale normativa per garantire una maggiore privacy agli utenti sia online che offline, i quali devono avere la possibilità di dare o meno il loro consenso al trattamento dei dati personali e capire in che modo vengono utilizzati. Tutte le strutture ricettive, B&B compresi, devono avere sul proprio sito un testo dell’informativa sulla privacy.

I gestori di B&B che affittano camere per un periodo inferiore ai 30 giorni hanno l’obbligo di comunicare i dati delle persone ospitate alla Questura. Per registrare gli ospiti le strutture possono utilizzare una comoda procedura via web che consente di accedere al Portale della Polizia di Stato (AlloggiatiWeb) e di usufruire di un certificato digitale per comprovare l’autenticità della certificazione del proprio pc.

All’arrivo degli ospiti il gestore deve raccogliere i loro dati e successivamente compilare la scheda informativa da inviare alla questura. Non sono necessarie copie di documenti, anche se il gestore può comunque richiederli per fotocopiarli ed effettuare la comunicazione alla questura con maggiore calma. Tuttavia gli ospiti possono rifiutarsi di consegnare la carta d’identità o il passaporto per la fotocopia. Per evitare ogni imbarazzo o incomprensione è opportuno preparare in anticipo un modello prestampato e compilarlo al momento del check-in verificando i documenti in presenza degli ospiti, per poi completare successivamente la procedura online. Il gestore ha inoltre l’obbligo di cancellare i dati digitali o le copie cartacee inviate via email per fini di registrazione, a meno che l’ospite non abbia firmato l’autorizzazione al trattamento dei dati personali.

Tale osservazione consente di tutelare il proprietario e/o gestore del B&B da qualunque forma di danno possa derivare dall’ospite sia ai propri beni che ai beni dei terzi come quelli arrecati al Condominio che, sia ben chiaro, non ha diritto di conoscere le generalità dell’ospite rimanendo coperto dalla tutela ex art. 2049 c.c.

Si allega, alla presente relazione, una copia, riservata, di un contratto che il sottoscritto ha utilizzato per un B&B romano, contratto concluso tra il titolare dell’attività ricettiva e i suoi clienti.

Tra gli aspetti rilevanti del contratto emerge l’assenza di azione diretta del Condominio verso l’ospite il quale rimane, in ogni caso, obbligato a manlevare il proprietario e/o gestore del B&B da tutto quello che dovesse essere costretto a versare a qualunque titolo per fatti derivanti dal soggiorno.

Ciò costituisce espressione del principio espresso dall’art. 2049 c.c.

In un altro e diverso contratto, redatto dal sottoscritto su incarico di un gestore siciliano, l’ospite sottoscrive, tra gli altri, la seguente clausola:

“2. Attivazione ed erogazione del Servizio.

2.1. All’attivazione del Servizio il B&B garantisce al Cliente:

– il godimento di unità abitative arredate (di seguito “Camere”), in numero e tipologia definito nella Proposta.

– la prima colazione, la possibilità di fruire di spazi esterni , la connessione internet, sala, il riassetto giornaliero, il cambio biancheria, ed ogni servizio previsto dalla vigente legge regionale in materia di B&B.

2.2.il B&B consegnerà in comodato d’uso al Cliente eventuali altre apparecchiature accessorie finalizzate alla completa fruizione dei Servizi scelti (chiavi, ecc.).

2.3. Il Cliente dovrà utilizzare le Camere, gli spazi comuni e le apparecchiature in modo da non arrecare disturbo al normale svolgimento del Servizio ed ai terzi alloggiati nelle strutture del B&B. Il Cliente risponderà in via esclusiva degli eventuali danni diretti, derivanti dalla violazione di tale obbligo, tenendo indenne il B&B da qualsiasi conseguenza, costo o onere.

2.4. Il Cliente terrà indenne il B&B da qualsiasi pregiudizio, danno, responsabilità, spese, anche legali, subite o sostenute dal B&B, inoltre lo manleverà da ogni azione, ragione, pretesa avanzate da terzi nei suoi confronti che trovino causa o motivo in comportamenti e/o omissioni comunque riconducibili al Cliente medesimo o siano comunque conseguenza dell’inosservanza e/o violazione dei precetti previsti dalle presenti Condizioni Generali di Contratto

Ciò detto, rimane ferma la possibilità del Condominio di porre in essere, a tutela della proprietà comune, ogni forma di azione, finanche cautelativa, per assicurarsi una giusta e doverosa azione rispetto alla quale l’unico legittimo contraddittore, rimane il titolare e/o gestore del B&B.

Il posizionamento di telecamere, l’imposizione del rispetto del Regolamento di Condominio (rispetto di orari, decoro, privacy e pulizia delle parti comuni), divieto di schiamazzi ed attività rumorose la cui violazione pone a carico del titolare e/o gestore del B&B un’evidente responsabilità.

La redazione e la sottoscrizione di un Regolamento interno tra il titolare del B&B e l’Amministratore, quale legale rappresentate del Condominio – senza escludere la sottoscrizione di una copertura assicurativa ad hoc, va eseguita alla luce di tutto quanto innanzi precisato.