Nel caso vagliato dalla pronuncia in rassegna, la corte territoriale, confermando la decisione dei giudici di primo grado i quali avevano accolto l’impugnativa di un condomino avverso le deliberazioni approvate dall’assemblea di un supercondominio, aveva evidenziato come queste ultime erano inficiate dalla mancata predisposizione della tabella dei millesimi supercondominiali, che precludeva la corretta individuazione dei quorum costitutivi e deliberativi.
Quanto alle tabelle millesimali nell’eventualità di un supercondominio, Il Supremo collegio ha affermato che ne devono esistere due: una riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione della spesa tra i singoli condomini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; l’altra è quella interna a ogni edificio (v., ad es., Cass. 12 giugno 2018, n. 15262, Foro it., Rep. 2018, voce Comunione e condominio, n. 152). Sennonché, nel caso di specie, la terza sezione civile rileva che, in mancanza della prima delle menzionate tabelle, la corte di merito «avrebbe dovuto valutare, seppur “a posteriori”, se i quorum richiesti per la costituzione dell’assemblea e per l’approvazione delle relative deliberazioni fossero stati, o meno, raggiunti» (in tema di condominio, si è stabilito che il criterio di identificazione delle quote di partecipazione, derivando dal rapporto tra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima e indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi – la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari – e consente sempre di valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell’assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell’assemblea e, in genere, la gestione del condominio: cfr. Cass. 9 agosto 2011, n. 17115, C. id., Rep. 2011, voce cit., n. 224).
Il ricorso per cassazione proposto dal condomino soccombente in appello è stato, dunque, accolto con l’enunciazione dei seguenti principi di diritto:
1) «Alle assemblee del supercondominio partecipano tutti i condòmini, o i loro rappresentanti nelle materie di cui all’art. 67, comma 3, disp. att. c.c., e le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle deliberazioni, le quali sono immediatamente obbligatorie per gli stessi condòmini, si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto ed al valore dell’intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione, avendo riguardo sotto il profilo dell’elemento personale al numero dei contitolari (da convocare personalmente o tramite il rappresentante designato) e sotto il profilo reale al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio (ove si tratti di assemblea dei rappresentanti, nella vigenza dell’art. 67, comma 3)».
2) «Per agevolare lo svolgimento delle assemblee dei condomini e dei rappresentanti di supercondominio e per ripartire le spese, i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare e di ciascun condominio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella, da approvare dall’assemblea dei condomini con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., purché abbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, o altrimenti all’unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri, non essendo comunque configurabile una formazione della tabella millesimale per “facta concludentia”».
«Il condomino che impugni una deliberazione dell’assemblea di supercondominio, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o alla approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l’onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall’art. 1136 c.c., non configurando l’eventuale mancanza di una regolare apposita tabella ragione di automatica invalidità delle deliberazioni adottate e dovendo, piuttosto, il giudice comunque accertare, seppur “a posteriori”, se le necessarie maggioranze fossero state, o meno, raggiunte».
